좋은 땅 이것만은 확인하자

많은 사람들이 집을 지을 때 가장 먼저 생각하는 것은 막연하게 생각하고 있는 언덕 위에 집? 이라고 생각합니다. 그런데 강이 흐르고 뒤에는 산이 있는 배산임수형의 언덕위에 집... 하지만 그런 땅을 구하기는 상당히 힘듭니다. 그런 땅이 나왔다고 해도 상당한 가격을 줘야 할 것입니다. 땅을 매입하기 전에는 실제로 가장 중요하게 보아야 할 것은 나의 삶의 패턴과 잘 맞는지를 생각해 봐야 합니다.

 

집짓기 좋은 땅, 이것만은 확인하자

땅을 구입하기 전 꼭 확인해야 하는 것들

여러 가지로 따져보아서 100퍼센트 내 마음에 드는 쌍을 찾기란 너무 힘듭니다. 몇 가지 확인해할 사항을 정리해서 포스팅하니 참고하셔서 좋은 땅을 매입하시기 바랍니다.

1) 주변 주민들의 성향, 주변 매매가를 파악

도심에서 분양하는 토지는 영향이 없지만 귀농, 귀촌을 하기 위해서 시골? 땅을 보시는 분들이 시라면 꼭 마을 주민들과 만나 구입하고자 하는 땅의 내력과 매립 여부 상습 해 재지 역인지를 확인해야 합니다. 주민들의 성향과 전원생활 시 유대관계, 건축할 때에 민원 없이 원할 아게 진행될 것입니다. 또한 주변 땅 매매가 시세도 파악을 통해서 적정한 금액인지 검토가 필요합니다.

ㄱ) 여러번 방문하는것을 추천

한번 방문으로 모든 것을 파악할 수 없으므로 여러 번 가서 이웃분들과 친해지는 것도 좋은 방법입니다.

ㄴ) 주변 시세보다 땅값이 너무 저렴하다면

한번 의심해 볼 필요가 있습니다. 좋은 땅은 값이 싸지 않습니다. 싸다는 것은 그만한 이유가 있습니다.

ㄷ) 매립한 토지는 피하자

건축물의 침하로 인해 균열이 발생할 수 있고 지반이 침하될 우려가 있으니 매립 여부에 대한 확인이 필요합니다. 만약 매립지에 집을 지을 경우에는 가장 이상적인 기초 방식과 시공방식을 전문가와 상의하시길 바랍니다.

ㄹ) 직거래는 피하자

매도자가 중개업소를 거치지 않고 직거래를 원한다면 매물에 숨은 이야기나 건축에 대한 제한 등 여러 가지로 검토가 가능한 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.

ㅁ) 인터넷 매물이 좋은 땅?

사실 좋은 매물이 나오기 전에 이미 매입하겠노라고 주인이 나타나는 경우도 왕왕 있습니다. 결국 인터넷에 올라오는 매물은 아주 좋은 땅은 아니라는 것을 반증합니다. 그리고 주변에 주택이나 타운하우스 조성이 되고 있는 것을 강조해서 주변 시세보다 더 비싸게 매입을 하게 되는 경우도 있으니 토지 매입은 신중하게 접근하는 게 좋습니다.

2) 이 정도는 확인하고 사자

토지는 지역과 환경에 따라 용도가 있으며 용도에 따라 규제를 받고 있습니다. 미리 지적공부를 열람하고 건축이 가능한지를 확인하는 것이 필요합니다. 그렇게 하지 않으면 극단적으로 집이나 건축물을 못 짓는 땅일 수도 있습니다.

• 토지이용계획확인서 : 이용제한이나 거래규제에 관한 사항  
• 지적도.임야도 : 땅의 형태 및 경계 그리고 도로 여부 확인
• 토지대장.임야대장 : 면적, 지목 관련사항
• 토지.건축물.등기부등본 : 소유권 등의 권리관계 사항
• 건축불 대장 : 건물의 소재지, 구조, 건평, 소유자의 주소 및 인정사항 등

요즘에는 지번만 알면 위에 정보를 모두 열람 가능하고, 다음, 네이버 지도를 활용하면 미리 사진을 확인할 수 있습니다. 땅은 겨울에 보라는 말이 있습니다. 여름은 숲이 우거져 보이지 않던 것들이 겨울이 되면 보이는 경우가 있습니다. 사계절 사진을 모두 확인해 보시기 바랍니다.

토지이용계획 확인서 및 지적도 확인

 

http://luris.molit.go.kr

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

토지의 용도/지구/구역 및 지목 공시지가를 확인할 수 있고, 건축을 위한 규제사항 확인이 가능합니다. 건폐율를 알 수 있기 때문에 해당 부지에 대한 최대 건축 가능 평수를 예측해 볼 수 있습니다. 농지전용을 해야 한다면 부담금을 산출해 볼 수도 있습니다. 집이나 건물을 지으려면 도로와 접해 있어야 합니다. 지적도를 확인해서 도로와 접해 있는지 확인해 봅니다.

토지. 건축물 등기부등본 확인

http://www.iros.go.kr

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

인터넷 등기소에서 발급 가능하며, 토지 및 건축물에 대한 소유 확인을 위해 꼭 열람이 필요합니다. 도로로 사용할 부지에 대해 사유지인지, 국유지인지 여부를 무료로 확인 가능합니다. 

토지대장, 건축물대장 확인

http://www.minwon.go.kr/

정부민원포털 민원24

신축하는 것보다 구옥을 그대로 살리고 증축이나 리모델링을 하는 경우가 많이 있습니다. 농가주택을 구입하여 신축을 계획하시는 분은 구입 전 건축물대장을 확인하시고 지붕자재 등 폐기해야 하는 것들은 추가 비용이 발생합니다.

3) 건축이 가능한 땅

지적도에서 확인을 할 때 꼭 확인해야 할 부분이 매입할 토지가 도로와 붙어 있어야 합니다. 도로와 붙어 있지 않은 땅을 맹지라고 하는데 맹지에는 건축이 안되니 주의가 필요하 빈다.

지적도에는 도로가 없는데, 실제로 가보면 도로가 있을 수 있습니다. 그런 땅이라면 건축이 가능할 수도 있으니 건축 사화 상담해 보시는 것을 추천합니다.

건축허가가 도로의 조건

약 600평 미만의 경우 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접해야 합니다. 그 외에도 복잡한 내용들이 많이 있긴 합니다. 더 자세한 내용은 토지 매입하는 시점에 확인해보시고 우선 4미터 도로가 2미터 이상 접해야 한다만 알고 있으면 될 것 같습니다.

건폐율 & 용적률

관리지역에 따라 건물의 크기와 높이를 제한합니다. 건폐율 20%는 100평에 땅에 20평만 건축 가능하다는 의미입니다. 용적률 80%는 100평 기준 연면적 80평까지 가능하게 됩니다. 결국 높이 올릴수 있는게 용적율입니다. 100평기준 20%, 80%이라면 20평 크기로 4층까지 지을 수 있다는 겁니다. 지역 조례에 따라 층고 제한 등 여러가지 고려사항이 많습니다. 우리같은 일반인들은 이정도까지만 알고 나머지는 설계사 분들과 논의하시길 바랍니다.

1) 보전관리 : 건폐율 20%, 용적율 80%

2) 생산관리 : 건폐율 20%, 용적율 80%

3) 계획관리 : 건폐율 40%, 용적율 100%

- 각 지역마다 건폐율과 용적률을 다르니 확인해보시기 바랍니다. 우선 계획관리 지역이 건폐율이 높으니 좋아 보이긴 합니다.

맹지 구입을 고려중이라면

도로가 접해 있지 않은 토지를 맹지라고 위에서 언급했습니다. 맹지 자체만으로는 건축이 불가능한 대신 주변시세와 비교해보면 상당히 저렴한 땅도 있습니다. 그래서 맹지를 구입하고 도로에 대한 토지사용승낙서를 받으면 건축이 가능합니다. 가격이 저렴한 대시 여러 가지 고려사항이 많습니다. 이번 포스팅에서는 패스하겠습니다.

4) 꼭 있어야 하는 기반시설 확인

먼저, 전기를 끌어와야 한다면, 200미터 까지는 기본으로 비용이 많이 않들지만, 넘는다면 미터당으로 계산되기 때문에 토지 매입 비용에 포함해야 합니다. 비용은 지역마다 차이가 있고, 미터당 대략 5만 원 계산하면 될 것 같습니다.

통신선은 80미터 까지는 무료이고, 초과되면 40미터당 10~20만 원을 추가 비용을 부담해야 합니다.

5) 토목공사가 필요한가?

주변시세보다 저렴한 땅은 토목공사를 해야 하는 경우가 많습니다. 부지의 현황을 체크하여 집을 짓기에 적합한지 확인이 필요합니다. 도로의 개설 및 부대 공사가 많이 필요한 부지의 경우 사전 토목공사에 대한 비용을 알아보고 구입하시는 것이 좋습니다.

또한 성토나 옹벽, 석축공사를 할 경우 개발행위 허가를 받아야 하고 토목공사를 진행해야 합니다. 많이 이 사항을 어길 시 추후 원상복구를 해야 할 수도 있습니다.

 

좋은 땅을 매입하는 것은 집을 잘 짓는 것만큼 중요한 일입니다. 땅을 보다 보면 뭔가에 홀려서 잘못된 결정을 하게 되는 경우가 있습니다. 집이나 건물을 지으실 계획이시라면 관련 분야에 대한 기초지식 습득 후 관련 전문가를 찾아가시기 바랍니다.