꾸준히 집짓기에 대한 관심이 있는 것 같습니다. 대부분의 사람들은 노후에 시골에서 집 짓고 살아야지 하는 막연한 생각입니다. 주변에 노후를 여유로운 전원생활을 하기 위해서 준비하려면 공부를 좀 해놔야 합니다. 요즘은 40대 전후로 전원생활을 시작하신 분들도 종종 있긴 합니다. 오늘은 대략적으로 집짓기 절차 및 러프한 건축 지식에 대해서 포스팅해보려고 합니다.
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집짓기 순서는
예산계획 > 토지매입 > 건축방법 선택 > 설계 > 시공사 선정 > 착공 > 공사 > 대금 지금 > 완공 > 세금납부 > 입주 > 하자보수
순으로 진행 됩니다.
좋은 땅 고르기
땅은 여러 가지를 고려해서 매입하는 것이 좋습니다. 단순히 비싼 땅이 나에게 맞는 땅이 아닐 수도 있기 때문에 땅을 보는 안목을 키우는 것이 좋습니다. 집을 짓고서 최소 5년에서 10년 정도는 살 것이라고 생각한다면 교통과 접근성인 입지를 먼저 봐야 합니다.
주변에 축사나 공장 등 어떤 시설이 들어와 있는지 확인이 필요합니다. 주변 지인 중에 양주에 토지+농가주택을 매입했는데 4계절 모두 분료 냄새로 상당히 힘들었다고 하십니다.
계약 전 반드시 토지이용 계획원을 미리 검토해보시고, 설계 및 시공 업체에 확인을 해달라고 요청해도 됩니다. 부동산은 어떻게든 계약이 성사되게 하기 위해서 대부분 장점을 부각합니다. 땅은 쉽게 팔리지 않습니다. 꼼꼼히 따져보고 계약해도 절대로 늦지 않습니다.
좋은 땅 고르기에 대한 자세한 내용은 추가로 포스팅을 해보도록 하겠습니다.
여러 가지 건축 방법
우리나라는 건축기술은 세계적으로 뛰어난 것 같습니다. 뒤늦게 들어온 목조건축이나 ALC 블록으로 짓는 기술도 빠르게 익히고 우리나라에 맞게 발전하는 것 같습니다. 자금 사정과 공사기간에 따라서 건축방법을 알맞게 선택해야 합니다. 그리고 우리나라에 맞는 건축방법이 있는 것 같기도 합니다.
1) 철근콘크리트 구조
우리나라에서 가장 보편화되어 있는 건축방법, 견고한 강도와 다양한 모양으로 건축이 가능합니다. 2층 단독주택 기준으로 평균 5개월 이상 소요됩니다.
2) 경량 목구조
캐나다, 미국에서 2x4(투 바이 포) 목재로 단독주택을 짓는 기술이 우리나라에 들어오면서 2x6(투바이 식스) 목재를 사용해서 집을 짓습니다. 외국의 경우 난방 시공을 보일러로 하지 않지만 우리나라의 경우 바닥을 전체 몰탈로 미장을 하기 때문에 더 두꺼운 목재를 사용합니다. 저는 경략 목구조로 집을 지었었는데, 착공 후 3개월 정도 후에 입주를 했었습니다. 입주 후에도 1개월 정도는 여러 가지 작은 공사들을 해서 총 4개월 정도 걸렸습니다.
3) 중목구조
우리나라의 한옥 일본식 중목구조의 형태가 있습니다. 경략 목구조의 비해 공사기간이 짧지만 부자재의 가격이 경량 구조보다 비싸다는 단점이 있습니다. 중목은 2x4형태의 목재가 아닌 2x6목재를 3개 포갠 정사각형의 목재를 사용합니다. 집 구조의 특을 만든 다음에 나머지 공간은 경량 목구조의 목재 사용해서 공간을 구성하는 형태입니다.
4) ALC 블록
ALC(Autoclave Light-weight Concreate) 블록은 천연소재인 규석을 주원료로 생석회, 석고, 시멘트, 물을 혼합하여 발포시켜 만든 경략 기포 콘크리트입니다. 구조적으로 안정되며 내구성이 뛰어나다고 합니다. 단점으로는 습기에 취약합니다. 어느 TV프로에서 ALC 블록을 이용해서 혼자 집을 지어서 많이 알려진 건축 방법입니다.
5) 스틸하우스
경략 목구조와 공법은 비슷한데, 재료가 다르다고 생각하시면 됩니다. 철골조를 활용해서 짓는 집을 스틸하우스라고 합니다. 가성비 집으로 요즘 많이 스틸하우스를 짓는 것으로 알고 있습니다. 장점은 공사기간이 짧습니다. 구조가 비교적 자유로워 다양한 구조로 건축이 가능합니다. 내구성이 좋아 지진에 강합니다. 그리고 변형과 뒤틀림이 없고, 썩지 않습니다. 단점으로는 열전도율이 높아 단열에 취약합니다. 결로 현상이 일어날 확률이 높습니다. 부식, 결로 그리고 공명현상으로 소음이 큽니다. 대중화가 되어있지 않아 전문가가 적고 전문성도 떨어집니다.
6) 컨테이너 하우스
요즘 어느 지역에든 부동산을 추가로 소유하는 것이 참 부담스러운 게 현실입니다. 농막은 건축허가도 필요 없고, 주택수에도 산정이 안돼서 컨테이너 하우스에 대한 수요가 많습니다. 필요할 때 가서 잠시 있을 수 있고, 추후에는 이동해서 다른 곳에다가 놓을 수도 있고 팔 수도 있습니다. 세컨드 하우스로 좋은 것 같습니다.
건축 방법에 따라서 내부의 구조는 다를 수 있습니다. 그러나 단열재 및 외부 마감재를 사용해서 최종 완성된 집은 어떤 내부 골조를 사용했는지 정확히는 알 수 없습니다. 건축방법도 중요하지만 해당 분야의 전문가가 하자 없이 시공을 했는지가 중요합니다.
건축설계와 인테리어는 어떻게 하지?
설계를 하시기 전 관련 책을 몇 권 사서 보시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다. 막상 설계 도면을 받아보면 이 설계가 나에게 맞는 것인지 긴가민가 하고 조금씩 수정하다 보면 결국은 아파트 구조와 비슷해지는 경향이 있습니다.
그래서 여러 가지 도면과 인테리어 사진들을 보고 어떻게 좋은 건이지에 대해서 미리 생각해 보시는 것을 추천합니다. 설계가 완벽하지 않으면 시공 시에 여러 번 수정을 하게 되고 완성도가 떨어질 수밖에 없습니다.
단독주택만의 맛을 살리고, 나의 라이프 스타일에 맞는 집을 짓고 싶다면 미리 어떤 구조의 집에서 살고 싶은지도 수시로 메모해 두시는 것도 좋은 습관입니다. 가족들의 의견도 수렴해서 미리 그려보고 그런 내용을 설계사에게 전달하시면 좋은 설계가 나올 것입니다.
집짓기 예산에 대해서
언제나 돈은 부족합니다. 보통 설계 & 토지매입 비용은 있어야 집 짓기를 시작할 수 있습니다. 지금 살고 있는 집 외에는 아무것도 없다 하신다면, 우선은 한번 이사를 하셔야 합니다. 지금 살고있는 집을 전세를 놓고 월세로 이사하는 것이 현실적인 방법입니다.
경기권에 저렴하다는 땅도 평당 300만 원 정도는 합니다. 건물을 대략 40평 정도 짓는다고 가정하고, 건폐율 50%인 땅을 매입한다면 80평 이상 매입해야 합니다. 토지 매입 비용만 2.5억~3억 정도 예상이 됩니다.
토지를 매입하는데 3억 정도 들었다면, 3억 원 정도 들여 집을 짓는 것이 적당한 것 같다는 생각입니다. 더 좋게는 무한대로 올라가니, 하한선은 그 정도로 생각하시면 그 안에서 건축이 가능할 것입니다.
설계 시작 & 시공사 선정
건축설계 후에는 인허가를 받아야 돼서 시공사에서 무료로 건축설계를 할 수는 없습니다. 인허가 과정에서 무조건 돈이 들어가게 되어 있습니다. 설계는 전문적으로 하는 설계사에게 맞기 신 것이 좋습니다. 요즘은 지역 조례가 까다롭기 때문에 집 지을 동네 설계사를 알아보시는 것을 추천합니다.
설계사는 보통 1~2,000만 원 정도 선에서 하기 때문에 금액이 그렇게는 크지 않습니다. 시공사는 신중하게 고르고 골라야 합니다. 억 단위의 계약이니 비교 견적뿐만 아니라 인지도도 따져보고 골라야 합니다.
자금이 부족하신 분들이 직영공사를 선택하십니다. 직영공사가 잘만하면 저렴할 수 있습니다. 그런데, 건축주가 많이 알고 시공사를 잘 부리지 못한다면 더 비싸게 짓는 결과가 생길 수도 있습니다.
상세 견적 vs 평단가
시공사 선정에서 중요한 부분은 상세 견적을 요구하고 타 업체와 비교해 봐야 합니다. 대형 업체일수록 평단 단가로 접근을 많이 합니다. 그중에서도 소형 건축물을 많이 짓는 업체들은 상세 견적을 주기도 합니다. 참고로 상세견적은 별도 비용을 달라고 하는 업체들도 있습니다.
정직하게 좋은 자재로 지어준다면 평당 단가를 하던 상세 견적을 하던 문제 될 건 없습니다. 대형 하우징 업체들의 견적도 받아서 비교해 보세요. 단, 전체 계약금액에 10% 부가세를 내야 하니 그 부분도 꼼꼼하게 따져보시기 바랍니다.
건축 인허가
집을 짓기 위해서는 건축신고 또는 건축허가를 척하고 착공 신고를 한 후에 공사를 해야 합니다. 예정에는 건축신고나 허가를 득하지 않고 건축물을 준공 후 건축물대장 기재신청을 하면 되는 지역이 있었지만 2006년도 이후에 법이 개정돼서 모근 건축물은 건축신고나 허가가 있어야 합니다. 이 부분에서 인허가 감리비용이 들어가서 설계가 무료가 될 수 없는 부분입니다. 시공사에서 설계 및 인허가 감리까지 해주겠다고 한다면, 공사비용 + 인허가 감리 비용도 감안이 되어 있을 것입니다.
시공계약
시공계약 전에 반드시 계약서 조항에 대해 상세한 설명을 듣고 점검해야 합니다. 회사는 계약서상의 내용을 건축주에게 충분히 설명하기도 해야 하고요. 추후에 발생하게 될 문제들을 원활하게 해결할 수 있는 방법이기도 합니다. 계약 사항에 대해서 충분히 검토하고 추가 특약 사항에 대해서 명시해야 합니다.
공사 진척률에 따라서 비용 지급을 요구하고 업체마다 지급 비율과 시기를 조절할 수도 있으니 자금 계획 등 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다.
| 계약금 | 착공 | 1차중도금 | 2차중도금 | 입주 |
| 10% | 30% | 30% | 20% | 10% |
건축공정
기초공사 > 골조공사 > 외벽, 지불 공사 > 내부 단열, 내장 목공 > 인테리어 -> 마무리 작업 순서로 진행됩니다.
공사대금 지급
공사대금 지금 기한은 생각보다 빨리 도래합니다. 그래서 토지 담보 대출을 받을 때 가능한 한 최대로 받아 놓는 것이 좋습니다. 현금이 부족해서 급하게 돈을 빌리거나 중도금을 기한 내에 주지 못한다면 공사기한이 지연될 수도 있으니 미리 준비합니다.
위 시공 계약대로 대금지급을 해야 한다면 총 공사금액이 3억이라고 예를 든다면 착공, 중도금, 각각 1억 원 정도의 대금 지급을 해야 합니다.
완공 및 입주
완공이 되는 시점이라면 자주 방문해서 마감을 꼼꼼하게 확인하시는 것이 좋습니다. 시공자 등 투입인력이 빠져나가면 처음에 계약할 때 말과는 좀 달라질 가능성이 많습니다.
세금 납부
직영공사라면 세금을 최소한으로 낼 수 있지만 추후에 팔 때 양도차액이 많아지기 때문에 이 부분을 고려해서 세금신고를 해야 합니다. 살아보지 않고 10년은 살아야지 하고 낮게 신고했다가 갑자기 이사를 가야 하는 변수가 생기면 난감해질 수도 있으니 신중한 판단이 필요합니다.
추가 비용
위에 시공계약은 대부분 기본 공사비용입니다. 추가로 들어가는 비용 또한 상당합니다.
농지전용 비용, 토목공사비용, 석축/옹벽 공사비, 정화조 설치, 데크/난감, 잔디, 야외 수전, 펜스(담장), 주차장, 창고, 쇄석, 전자, 벽난로, 싱크대, 정원용품, 야외용품 등 대략 계산을 해보면 5000~1억 정도는 추가로 들어간다고 보시면 됩니다.
오늘은 집 짓기에 대략적인 내용에 대해서 러프하게 정리했습니다. 다음 포스팅 때부터는 세부적으로 더 자세히 포스팅해보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 공감과 댓글 부탁드립니다.
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